[공공뉴스=정혜진 기자] 2015년 4월 이후 사실상 중단됐던 민간택지 분양가 상한제가 4년7개월 만에 부활했다. 정부의 집값 안정화 정책에 따라 강남 4구를 비롯한 서울 27개동이 민간택지 분양가 상한제 적용 지역으로 지정되면서다.

국토교통부는 과열이 우려되는 지역에 대해 동 단위 ‘핀셋 지정’을 통해 구역을 선정, 이 같은 정책을 통해 집값이 인하돼 실수요자들의 부담이 완화될 것이라고 전망했다.

하지만 일각에서는 서울 내 신규 아파트의 공급 부족과 비지정 지역의 아파트값 상승 등 부작용 우려도 내놓고 있다. 단기적으로는 집값 안정 효과를 낼 수 있지만, 오히려 청약시장 쏠림현상과 지정되지 않은 지역으로 수요층이 몰리는 ‘풍선효과’가 발생할 수 있다는 지적이다.

◆민간택지 분양가 상한제 부활..서울 27개동 핀셋 지정

7일 국토부에 따르면, 지난 6일 주거정책심의위원회 심의·의결을 거쳐 강남 4구 45개동 중 22개동과 마포구 1개동, 용산구 2개동, 성동구 1개동, 영등포구 1개동 등을 분양가 상한제 적용 지역으로 지정했다.

이번 지정안은 8월 제도개선 발표 이후 보완방안 발표(10월1일), 관계장관회의(11월1일) 등 관계부처 간 충분한 협의를 거쳐 마련했다고 국토부는 설명했다. 

분양가 상한제는 주택을 분양할 때 택지비와 건축비에 건설업체의 적정 이윤을 더한 분양가를 산정해 그 가격 이하로 분양하도록 하는 제도다. 분양가는 감정평가된 아파트 토지비에 정부가 정한 기본형 건축비를 더하는 방식으로 산정된다.

이번 민간택지 분양가 상한제 대상 지역은 전국단위 시행이 아닌 과열우려 지역을 중심으로 동 단위로 핀셋 지정하는 것을 원칙으로 했다.  

최근 분양가 상승률이 높고, 집값 상승세가 지속되고 있어 시장 영향력이 큰 서울을 중심으로 지정 요건 충족 지역을 구 단위로 선별했고, 해당 구 내의 정비사업·일반사업 추진 현황, 최근 집값상승률, 고분양가 책정 우려, 시장 영향력 등을 종합적으로 고려해 동 단위로 지정하기로 했다.  

앞서 국토부는 지난달 ‘부동산 시장 점검 결과 및 보완방안’을 통해 이 같은 지정 방향을 밝힌 바 있다.  

국토부는 “이번 지정 시에는 최근 1년간 분양가격 상승률이 높거나, 8.2대책 이후에도 서울 집값 상승을 선도한 지역 중 일반분양 예정 물량이 많거나, 고분양가 책정 움직임이 있는 사업장이 확인되는 지역을 중심으로 검토했다”고 설명했다.

그 결과, 강남·서초·송파·강동 4개구와 후분양·임대사업자 매각 등 고분양가 책정 움직임이 있는 마포·용산·성동·영등포 4개구가 지정 검토 대상으로 선별됐다.

서울 내 타 지역 및 서울 외 투기과열지구(과천, 하남, 성남분당, 광명 등) 에 대해서는 모니터링을 강화하고, 시장 불안 유발 조짐 있을시 추가 지정을 검토한다는 계획이다.

검토대상 구 중 강남4구(강남·서초·송파·강동)는 총 22개동, 기타 4개구(마포·용산·성동·영등포)는 총 5개동이 선정됐다.

강남4구는 ▲정비사업이나 일반사업이 있고 ▲최근 집값 상승률이 높은 지역을 지정하되 사업물량이 적어 시장 영향력이 상대적으로 작은 지역 등은 제외했다.

그 외에는 고분양가 책정 우려가 있는 영등포구 여의도동, 마포구 아현동, 용산구 한남동·보광동, 성동구 성수동1가를 지정하기로 했다.

◆부산 전 지역, 고양·남양주 대부분 조정대상지역 해제

국토부는 이날 조정대상지역 일부 해제도 발표했다. 기존 조정대상 지역은 서울 25개구와 고양·남양주·용인수지·용인기흥·수원팔달 등 경기 13개, 동래·수영·해운대 등 부산 3개, 세종 등 42개다.

조정대상지역은 주택 가격 상승률이 물가 상승률의 2배 이상이거나 청약 경쟁률이 5대 1 이상인 지역을 뜻한다.

이 지역에는 주택담보대출 때 담보인정비율(LTV) 60%, 총부채상환비율(DTI) 50%, 다주택자 양도세 중과 및 장기보유특별공제 배제 등 규제가 적용된다.

국토부는 이들 지역에 대해 전반적으로 검토한 결과, 고양시 일부 지구와 남양주시 다산동과 별내동을 제외한 지역, 부산 3개구 전 지역은 주택가격이 안정세를 보이고 있어 해제하기로 했다.

경기도 고양시 내 제외된 7개 지구(삼송택지개발지구, 원흥·지축·향동 공공주택지구, 덕은·킨텍스1단계 도시개발지구, 고양관광문화단지)는 서울 접근성이 우수하고, 신축 단지 위주로 거주 여건이 양호해 높은 가격수준을 유지하고 있다. 

또한 GTX-A 노선 및 3기 신도시 관련 교통망 확충 등 개발 호재로 가격 상승 가능성도 높아 조정대상지역을 유지하기로 했다는 설명이다.

남양주시 다산동, 별내동은 서울에 인접한 신도시(다산신도시·별내신도시)가 위치한 지역으로 서울 집값 상승세의 확산 영향으로 최근 집값 상승세가 뚜렷하여 조정대상지역을 유지한다.

국토부는 “금번 지정은 1차 지정으로, 이번에 민간택지 분양가상한제 적용지역으로 지정되지 않은 지역에 대해서도 고분양가 책정 움직임 등 시장 불안 우려가 있는 경우 신속히 추가 지정할 예정”이라고 말했다.

조정대상지역에서 해제된 지역에 대해서도 지속적으로 모니터링하고, 과열이 재현되는 경우에는 재지정을 검토할 방침이다.

◆정부, 부동산시장 모니터링 강화..일부서 부작용 우려도

한편, 정부는 지난달 11일 착수한 ‘서울 지역 실거래 관계기관 합동조사’와 관련해서는 올해 8월 이후 실거래 신고내역과 자금조달 계획서 전체를 확인해 이상거래로 의심되는 1536건에 대해 우선 조사하고 있으며 이르면 이달 내 1차 조사결과를 발표할 계획이다.

국토부는 “앞으로도 최고 수준의 강도 높은 조사가 이어질 계획”이라며 “특히 최근 시장 상승세를 야기하는 투기 수요에 대해서는 자금 출처를 면밀히 조사하고 편법 증여·대출 규제 미준수 등 불법 행위와 시장 교란행위가 발견될 경우 관계기관에 통보해 엄정히 대응할 예정”이라고 경고했다.

뿐만 아니라 내년 2월부터는 국토부 중심의 실거래상설조사팀을 구성해 전국의 실거래 신고를 상시 모니터링하고, 이상 거래가 확인되는 경우 즉시 조사에 착수한다는 방침.

정부는 관계기관이 참여하는 부동산시장 점검회의를 정례화해 범정부 차원의 시장 모니터링을 강화하고, 시장 불안 움직임이 확대될 경우에는 가용한 정책수단을 모두 동원해 추가 대책도 강구하기로 했다.

한편, 일부 전문가들은 정부의 이번 민간택지 부동산 상한제 대상지역 지정 영향에 대해 제한적이라는 견해를 내놨다.

양지영 R&C연구소장은 “단기적으로 집값을 잡을 수 있지만 한정적”이라며 “오히려 동단위 지정은 지정하지 않은 옆동 집값이 상승하는 풍선효과가 나타날 수 있다”고 우려했다.

장기적으로는 재정비사업 추진 속도를 늦춰 공급 부족을 낳고 이로 인해 다시 집값이 상승되는 악순환이 이어질 가능성이 있다고 봤다.

또한 김은진 부동산114 리서치팀장은 “이번 지정대상에서 제외된 서울과 경기 일부 비적용지역은 풍선효과 나타낼 우려가 있다”면서 “분양시장은 양극화 양상이 심화될 전망”이라고 분석했다.

이어 김 팀장은 “분양가상한제 기대로 유망 입지로의 청약수요 쏠림 현상이 두드러지고, 반면에 상대적으로 입지 조건이 좋지 않은 곳의 미분양이 늘어날 여지가 있다”고 덧붙였다.