공공뉴스=김수연 기자 최근 주택가격이 크게 변동하면서 ‘깡통전세’와 ‘역전세’ 등이 사회문제로 대두되며 전세제도에 대한 개편 요구가 높아지고 있다. 이에 따라 전세의 안정성을 확보하기 위해서는 전세보증금 반환보증을 확대할 필요가 있다는 국책연구기관의 제언이 나왔다.

문윤상 한국개발연구원(KDI) 거시·금융정책연구부 연구위원은 12일 발간한 KDI FOCUS ‘전세보증금 반환보증제도 개선방안’ 보고서를 통해 이같이 밝혔다. 

전세제도의 취약성을 보완하기 위해 반환보증제도의 보증료율을 현실화·차별화하고 이를 중심으로 전세 관련 보증제도를 통합할 필요가 있다는 주장이다.

◆“깡통전세’ 취약층 보호위해 보증보험료 올려야”

전세는 우리나라의 독특한 주택임대차 계약으로 지금까지 서민의 주거안정에 기여했으나, 최근 주택시장의 불안으로 임차인이 보증금을 반환받지 못하는 등 위험이 드러나고 있는 상황.

통계청이 발표한 ‘인구총조사’(2020년 기준)에 따르면, 우리나라의 자가점유율은 60%이다. 전체 2015만 일반가구 중 1199만 가구는 가구 구성원이 보유한 주택에 살고 있는 것이다. 

반면, 나머지 816만 가구는 자가가 아닌 타인 소유의 주택에 임대차로 거주하고 있다. 특히 집값이 비싼 수도권에서는 이 수치가 더욱 낮아져 서울의 자가점유율은 35%에 불과하다.

이와 관련, 문 연구원은 우리나라의 약 8백만 일반가구가 임대차를 통해 타인의 주택에 거주하며 전월세 거래량 중 절반가량이 전세 형태로 계약돼 전세제도는 한동안 지속될 것으로 내다봤다.

최근 전세가격 또한 급격히 변동했다. 특히 2022년 하반기부터 전세가격이 큰 폭으로 하락하면서 임대인이 임차인에게 보증금 일부를 돌려줘야 하는 ‘역전세’에 대한 우려가 커지고 있는 것. 문 연구원은 “전세가격은 지난해 하반기부터 하락하기 시작해 역전세의 위험이 커졌으며 이러한 현상은 내년까지 이어질 것”으로 전망했다.

임대보증금이 반환되지 못할 위험은 매매가격 대비 전세가격의 비율인 전세가율이 높을수록 커진다. 공시가격 5000만원 이하의 아파트와 연립·다세대 주택의 공시가격 대비 전세가율이 각각 137%와 151%를 기록했다. 

하지만 이 수치는 공시가격이 커짐에 따라 점점 낮아져 공시가격 5억원 이상에서는 각각 67%와 73%를 나타내고 있다. 특히 연립·다세대 주택의 전세가율은 아파트보다 높아 서민이 주로 거주하는 저가의 연립·다세대 주택일수록 전세보증금의 미반환 위험이 커진다.

문 연구원은 “‘역전세’와 높은 전세가율은 전세보증금 미반환 위험을 높여 보증금을 사후적으로 보호할 수 있는 전세보증금 반환보증제도의 중요성이 커지고 있다”고 강조했다.

주택도시보증공사(HUG)의 ‘전세보증금반환보증’은 2018년 29조원에서 지난해 105조원으로 급증했다. 

전세보증금 반환보증이 도입된 2013년에는 임차인이 반환보증에 가입하는 데 임대인의 동의가 필요했지만, 2018년 2월에 임차인의 권리를 보호하기 위해 임대인 동의 의무가 폐지된 이후 전세보증금 반환보증이 급증한 것.

현재 전세보증금 반환보증은 임대인이 보증금을 상환하지 않을 때 보증기관이 대신 갚아주는 제도로서 공적보증기관의 보증 잔액은 170조원에 육박한다.

실제 ‘전세보증금 반환보증’의 보증사고가 급증하자 올해 5월 반환보증의 가입요건이 강화됐다. 반환보증 가입에서 제외된 주택은 대부분 저가 주택이다. 이 주택들의 공시가격 평균은 1억3000만원이며 대부분이 공시가격 3억원 미만의 주택들이다.

◆보증료 현실화 시급..규제 실효성 높여야

문 연구위원은 그 대책으로 보증료 현실화를 제안했다. 

문 연구원은 “전세보증금 반환보증의 보증료율은 다른 보증상품에 비해 낮으며 실제 보증사고율에 비해서도 매우 낮은 수준”이라며 “실제 손실률을 고려해 보증료율을 현실화할 필요가 있다”고 지적했다.

그러면서 “보증료율이 현실화된다면 저가주택의 보증료율이 증가할 수 있어 취약계층에 대한 단기적인 지원이 필요하다”고 강조했다. 

한편, 전세 제도가 유지될 수 있는 범위 안에서 ‘에스크로’ 제도(임차인이 임대인에게 대여한 보증금을 제3자가 보관)를 도입해 주택담보대출비율(LTV) 규제의 실효성을 높여야 한다는 지적도 나왔다. 

문 연구위원은 “전세가율이 엘티브이 상한선보다 낮으면 전세보증금 반환 보증제도에 가입하도록 하고, 전세가율이 엘티브이보다 높은 경우엔 엘티브이 상한선을 넘어선 보증금은 제3자에게 예치하도록 하는 ‘혼합보증제도’를 검토할 필요가 있다”면서 “혼합보증제도로 전세 임대 여부와 관계없이 사실상 엘티브이 규제를 전체 주택에 적용할 수 있게 되는 것”이라고 말했다.